Dinsdag 5 mei 2015

Airbnb: een wereldwijd nieuw fenomeen.

In de hotelbranche doet een nieuwe concurrent zijn intrede: Airbnb. Dit bedrijf biedt een platform aan waarop particulieren hun eigen woning te huur kunnen aanbieden. De particuliere vakantieverhuur is wel aan bepaalde regels onderhevig, maar deze worden veelal overtreden doordat er nog maar weinig toezicht op deze nieuwe vorm van toeristenhuisvesting is. Op vakantieverhuurwebsites in het algemeen zijn (persoons)gegevens van verhuurders die hun woning via deze websites aan toeristen aanbieden niet openbaar raadpleegbaar. Die gegevens worden in het algemeen zichtbaar zodra een boeking is gemaakt. Dit bemoeilijkt handhavend optreden door het bevoegd gezag tegen overtredingen, omdat niet bekend is wie als overtreder kan worden aangemerkt.1Mr. T. Grundmeijer en mr. E.A. Minderhoud, Vakantieverhuur. Een nieuwe vorm van woninggebruik die juridische aandacht verdient, De Gemeentestem, 04 mei 2014.
Airbnb verdient miljoenen euro’s door alternatieve diensten aan te bieden zonder inachtneming van de geldende regels. Hier kleeft wel een ‘maar’ aan. Is er niet gewoon sprake van een soortgelijke verandering in de markt, zoals enkele jaren geleden in de luchtvaartbranche? Maatschappijen als easyJet en Ryanair deden hun intrede en maakten luchtvaart goedkoper en laagdrempeliger. Is Airbnb niet gewoon een voorbeeld van een bedrijf die het hotelwezen een nieuwe impuls geeft? Laat het de gevestigde orde pijnlijk zien waar zij de kansen hebben laten liggen om in te spelen op de eindeloze mogelijkheden die het digitale tijdperk met zich brengt? Het grote verschil dat centraal staat in deze vergelijking zijn de regels. In de luchtvaart is het traditie geworden om de klanten een beker koffie en een zakje zoutjes aan te bieden. Nergens staat dat dit een verplichting is. Dit resulteerde in hogere kosten maar vooral in hogere ticketprijzen. De low-cost carriers zijn hier van afgestapt om zo de prijzenoorlog aan te gaan. Op de markt waar Airbnb zich op richt zijn wel degelijk regels waar aan moet worden voldaan om een eerlijke markt te kunnen waarborgen. In deze bijdrage zullen de juridische aspecten voor particuliere vakantieverhuur in Nederland worden behandeld en wordt daarnaast gekeken hoe wereldwijd met Airbnb om wordt gegaan. Airbnb is een mooi voorbeeld van de deeleconomie maar er moet nog veel gebeuren om tot een eerlijke markt te komen.

Regels

De hotelsector is gebonden aan wetgeving.2Verordening Nederlandse hotelclassificatie Bedrijfschap Horeca en Catering 2003. Hoewel veel van dit soort regelgeving tot stand is gekomen onder invloed van de te reguleren industrie zijn nieuwe diensten zoals Airbnb hier niet aan gebonden.

Airbnb heeft op de eigen site een reglement opgenomen genaamd: Verantwoord Verhuren. Er wordt nadrukkelijk bij vermeld dat het reglement geen juridisch adviezen tijd. Het zijn tips en adviezen met betrekking tot de (brand)veiligheid, omgang met de buren, de geldende regels in de betreffende stad, belastingen, verzekeringen en de toestemmingen die wellicht moeten worden verkregen. Voor particulieren die als verhuurder willen werken is het dan ook raadzaam de volgende juridische aspecten niet uit het oog te verliezen.

Toestemming:
Ten eerste moet de eventuele hypotheekverstrekker toestemming geven voor tijdelijke verhuur. Dit staat vaak in de hypotheekvoorwaarden . Betreft het een huurwoning, dan moet de eigenaar toestemming geven. Als de eigenaar een woningcorporatie is wordt het al een stuk lastiger. Zij staan vakantieverhuur vaak niet toe. Als het een koopwoning betreft moet de Vereniging van Eigenaars (VvE) akkoord gaan met de verhuur. In 2013 heeft een Vereniging van Eigenaren te Haarlem, ‘Vereniging Swaenenbergh’, in algemene vergadering besloten dat ‘short-stay’ korter dan een maand, in het appartementencomplex niet is toegestaan. De rechter heeft vervolgens een verzoek van een appartementseigenaar afgewezen, om op basis van art. 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW) en 2:14 lid 1 BW jo. 5:124 lid 2 BW en 5:219 het besluit van de VvE nietig te verklaren dan wel te vernietigen. De rechtbank was van mening dat de overlast ten opzichte van de andere appartementseigenaren en het verminderde veiligheidsgevoel gegronde reden waren voor het besluit van de VvE.3Rb. Noord-Holland, 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659. Deze uitspraak heeft dus tot gevolg dat een VvE sterk staat met betrekking tot het geven van toestemming voor ‘short-stay’. Wanneer in het modelreglement en de splitsingsakte is opgenomen dat het verblijf als woning is aangemerkt, moet er sprake zijn van een duurzaam verblijf.4Rb. Noord-Holland, 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659, ro. 4. Door één tot twee keer per maand de woning tegen betaling te verhuren aan derden is er geen sprake van een duurzaam verblijf en wordt er dus in strijd gehandeld met de regels van de VvE.

Belasting:
De verhuurder moet op basis van art. 3.113 van de Wet inkomstenbelasting belasting afdragen over 70 procent van de bruto huuropbrengsten. Het betreft hier de inkomsten die worden gegenereerd door de eigen woning tijdelijk ter beschikking te stellen aan derden.
In Amsterdam moet iedereen die tegen betaling overnachtingen aanbiedt, toeristenbelasting afdragen op basis van art. 3 jo. 2 Verordening Toeristenbelasting 1999. Sinds 2015 wil Airbnb in Amsterdam zelf 5 procent toeristenbelasting in rekening gaat brengen bij de verhuurders en dit vervolgens afdragen aan de gemeente. Dit is opmerkelijk te noemen nu niet Airbnb maar de verhurende huiseigenaren verplicht zijn om de belasting te betalen.5Hof Amsterdam, 22 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1992. De verhuurder is gerechtigd deze toeristenbelasting bij de huurder in rekening te brengen. Het is dus maar de vraag of deze constructie in stand zal blijven nu de belastingplichtige verhuurder toegestaan is de toeristenbelasting door te rekenen aan de huurder op basis van art. 3 lid 2 Verordening Toeristenbelasting 1999.

Verzekering:
Airbnb werkt met de zogenaamde VerhuurdersGarantie (VG). De VG biedt bescherming voor maximaal €700.000 schade aan eigendommen in het geval die schade door een huurder is veroorzaakt en die niet direct kan worden verhaald op de huurder. In de Algemene Voorwaarden staat expliciet dat de VG geen vervanging is van een verzekering maar moet worden gezien als een extra waarborg tegen onvoorziene schade die niet tussen de huurder en verhuurder kan worden opgelost. De VG dekt bijvoorbeeld niet, diefstal van contant geld en waardepapieren, schade aan huisdieren, persoonlijke aansprakelijkheid en schade aan gemeenschappelijke ruimtes.6https://www.airbnb.nl/terms.
Veel verzekeraars dekken de tijdelijke verhuur van een particuliere woning aan toeristen niet. Hoewel, er zijn ontwikkelingen op het gebied van de woningverzekeringen. Nationale-Nederlanden (NN) introduceerde inmiddels een vernieuwde inboedelverzekering. Die biedt standaarddekking bij woningruil en tijdelijke verhuur door particulieren. NN wil hiermee inspelen op het groeiende aantal particulieren dat de inboedel wil verzekeren bij tijdelijke verhuur.7https://www.verzekeraars.nl/actueel/verzekerd/Documents/2014/Nummer%204/Achtergrond_deeleconomie.pdf.

Naast deze standaard eisen heeft de gemeente het de inwoners van Amsterdam toegestaan om hun huis te verhuren voor maximaal 2 maanden per jaar, aan niet meer dan 4 personen. Uit onderzoek van de Volkskrant blijkt dat zeker 13 procent de 4 personen grens overschrijdt en 8 procent de 2 maanden grens overschrijdt.8K. Bouma en M. Rengers, Amsterdammers negeren massaal huurregels Airbnb, De Volkskrant 30 augustus 2014, http://www.volkskrant.nl/economie/amsterdammers-negeren-massaal-huurregels-airbnb~a3731888/?akamaiType=FREE.

Buitenland

De vraag waar de lagere overheden zich momenteel over buigen, is hoe ze deze nieuwe diensten moeten reguleren. De deeleconomie groeit snel en Airbnb loopt voorop in de ontwikkeling. Wereldwijd opereert deze organisatie in de grootste steden. Nu van globale wetgeving geen sprake is, komen de verhuurders in iedere stad in iedere stad in aanraking met verschillende regels.

Met betrekking tot de verhuur van huizen via sites als Airbnb geldt voor New York dat het de meest drastische regels voor de verhuur heeft uitgevaardigd. Verhuurders mogen hun woonruimte te huur aanbieden mits het een periode van minimaal 1 maand betreft. Om dit te controleren zijn er in samenwerking met de politie en brandweer speciale teams opgezet om controleacties uit te voeren en zijn er inmiddels hoge boetes opgelegd. De controle ziet voornamelijk op illegale hotels, maar er zijn gevallen bekend waarbij ook individuele verhuurders werden beboet, zij het alleen op basis van klachten. Ook al is er sprake van een grootschalige controle in New York, er is nog steeds geen sprake van een vermindering van het aantal aangeboden woonruimtes. Alleen in New York worden al bijna 20.000 adressen aangeboden. Sinds kort is er in New York een grote ontwikkeling voor Airbnb gaande. In een poging verhuurders die de wet overtreden aan te pakken, heeft de procureur-generaal van de staat New York een deal gesloten met Airbnb.9 D. Streitfield, Airbnb Will Hand Over Host Data to New York, The New York Times 21 mei 2014, http://www.nytimes.com/2014/05/22/technology/airbnb-will-hand-over-host-data-to-new-york.html?_r=0. De site komt tegemoet aan de eis van de autoriteiten om gegevens van de verhuurders van huizen te leveren. De data omvat alleen adresgegevens en de overeenkomst heeft een looptijd van een jaar. Gedurende deze periode wil de overheid onderzoeken of het met de aangeleverde Airbnb-data de grootste huisjesmelkers eruit kan vissen. Verhuurders krijgen bovendien op de website een waarschuwing te zien als zij woonruimte in New York willen aanbieden.
Barcelona heeft een vergunningensysteem ingesteld voor het centrum van de stad. Vergunningen worden alleen gegeven als in het gehele pand toeristische verhuur wordt geboden waarmee het in feite een vergunning voor kleine hotels is. Airbnb biedt in de oude stad desondanks ca. 2500 woningen aan.
In Parijs is de verhuur van de door de eigenaar zelf bewoonde woningen bij wet toegestaan. Het probleem in Parijs echter is dat ongeveer twee derde van de te huur aangeboden woningen geen primaire woningen zijn maar veelal tweede woningen die vaak leegstaan en dus gebruikt worden voor de verhuur aan toeristen.
In Berlijn mag een eigenaar zijn woning voor een korte periode aan toeristen verhuren, mits er toestemming is van de overheid. Dit is het gevolg van een nieuwe wet die in Berlijn is ingevoerd om verhuurders zoals Airbnb te reguleren. Het handhaven geschiedt op basis van klachten van buurtbewoners en controles op het internet.10http://www.ft.com/intl/cms/s/0/1e8299a0-d065-11e3-af2b-00144feabdc0.html#axzz3TJBGjpce.

Hoe nu verder?

We zitten midden in de digitale revolutie. De mogelijkheden zijn nog lang niet uitgeput; er worden nog steeds nieuwe initiatieven bedacht om bestaande markten via de digitale weg voor een groter publiek toegankelijker of sneller te maken. Overheden zijn zoekende naar een gedegen regulering voor deze nieuwe markten. De consument heeft Airbnb wereldwijd inmiddels in de armen gesloten en maakt veelvuldig gebruik van de diensten. Het lijkt erop dat de wetgever en verzekeraars dit langzaam maar zeker ook gaan doen, zij het ieder op een andere manier. Voor particulieren die door middel van het verhuren van hun woning geld willen verdienen is Airbnb een uitkomst. Juridisch zitten hier wel veel voorwaarden aan, waar veel van de verhuurders geen weet van hebben en dus niet in acht nemen. Duidelijke regelgeving is gewenst om de hurende partij veiligheid te bieden maar vooral zodat de verhuurder op een (juridisch) verantwoorde wijze zijn diensten kan aanbieden.

   [ + ]

1. Mr. T. Grundmeijer en mr. E.A. Minderhoud, Vakantieverhuur. Een nieuwe vorm van woninggebruik die juridische aandacht verdient, De Gemeentestem, 04 mei 2014.
2. Verordening Nederlandse hotelclassificatie Bedrijfschap Horeca en Catering 2003.
3. Rb. Noord-Holland, 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659.
4. Rb. Noord-Holland, 31 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659, ro. 4.
5. Hof Amsterdam, 22 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1992.
6. https://www.airbnb.nl/terms.
7. https://www.verzekeraars.nl/actueel/verzekerd/Documents/2014/Nummer%204/Achtergrond_deeleconomie.pdf.
8. K. Bouma en M. Rengers, Amsterdammers negeren massaal huurregels Airbnb, De Volkskrant 30 augustus 2014, http://www.volkskrant.nl/economie/amsterdammers-negeren-massaal-huurregels-airbnb~a3731888/?akamaiType=FREE.
9. D. Streitfield, Airbnb Will Hand Over Host Data to New York, The New York Times 21 mei 2014, http://www.nytimes.com/2014/05/22/technology/airbnb-will-hand-over-host-data-to-new-york.html?_r=0.
10. http://www.ft.com/intl/cms/s/0/1e8299a0-d065-11e3-af2b-00144feabdc0.html#axzz3TJBGjpce.